ADO Properties - Berlin Pure Play auf Immobilien (Seite 2)

Ich empfehle den Juve Artikel vom 03.06.24....

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.879.900 von hintzham8 am 03.06.24 08:59:28@hintzham: Ich sehe das alles ähnlich, wie Du und habe die letzten Tage kräftig hinzugekauft. Zugegeben ist der Fall Adler sehr schwer zu durchschauen. Ich wundere mich auch, wie die Gemüter hier hochkochen als wäre es verboten, bei einem Aktienkurs von 18 Cent die Meinung zu vertreten, dass dies eine extrem niedrige Bewertung ist und die Chancen massiv überwiegen.
Wie auch immer: Hier gibt es für mich richtig was zu verdienen und ich bin gerne dabei.

Zitat von hintzham8:

Zitat von pete_schmatz: Also irgendwie stimmt da gerade nicht all zu viel zusammen.

Doch. Vielleicht verstehst Du es nur nicht. Das ist mir bei Dir viel zu einfach gestrickt.

Auf der anderen Seite sinken die Mieteinnahmen weiter, da Bestandsobjekte verkauft werden

So ist es ja nicht. Und es ist ja auch nicht wirklich kompliziert. Du solltest Dir halt mal die Mühe machen, in die Präsentation reinzuschauen. Dort siehst Du dann, was Adler verkaufen will und dann kannst Du Dir in etwa ausrechnen, welche Auswirkungen das zukünftig auf die Mieteinnahmen haben wird. Vereinfacht ausgedrückt besteht Adler aus zwei Geschäftsfeldern. Der Adler Real Estate und dem Projektgeschäft der Consus.

...

Ohne eine tatsächliche monetäre Betrachtung zukünftiger zusätzlicher Zinsaufwendungen, macht diese Aussage wenig Sinn. Frag doch einfach mal bei IR nach, wie hoch die zusätzliche Zinsbelastung sein wird oder warte einfach ab. Die tatsächlichen Bedingungen werden, sobald die Wandlung vollzogen, ja in den Quartalsberichten dargestellt werden. Stand heute zu behaupten, dass sich diese soweit verschlechtern, dass trotz Verkäufe und Rückführung von Anleihen operativ nie wieder ein Gewinn zu erzielen ist, ist ja Quatschkram und zumindest Stand heute durch nichts zu belegen. Du argumentierst hier grundsätzlich im luftleeren Raum.

wie soll man da je wieder Gewinn machen können?

Auch hier die Frage, welchen Gewinn meinst Du? Den bilanziellen Gewinn? Der wird doch viel stärker durch Abwertung und Zuschreibung der Bestandsimmobilien beeinflusst. Eine inflationäre Bestandsaufwertung von lediglich 2%, erhöht den Bilanzgewinn um 100 Mio. EUR! Den operativen Gewinn habe ich Dir versucht vorzurechnen. Es obliegt Dir endlich einmal eine Gegenrechnung aufzumachen.

Es ist für einen Laien immer schwer eine Zukunfstprojektion zu erstellen. Aber man kann doch der Adler nicht absprechen, dass es eine klar definierte Roadmap gibt, und die Milestones klar überprüfbar sind. Daran wird sich Adler messen lassen müssen. Aber bei einer MK von weniger als 30 Mio. EUR, ist das Risiko begrenzt und der Hebel gigantisch. Und wenn sich die Diskussion bei Adler anschaut, war doch nie das operative Geschäft das Problem. Die Adler Real Estate war immer so werthaltig, das klar war, dass dieses Geschäft über kurz oder lang wieder Profit abwerfen wird. Die Unsicherheit bestand doch immer nur darin, was am Ende für die Altaktionäre übrig bleiben wird. Und das ist, zusammen mit dem Hebel auf die Zuschreibung der Bestandimmobilien der interessante Zock, weil es heute wesentlich besser aussieht, als noch vor 1 1/2 Wochen.

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.886.365 von ScreamingEagle am 04.06.24 08:34:04

Zitat von ScreamingEagle: Das Problem bei den Zahlen ist, dass niemand weiß, ob sie stimmen. Wer kann denn sagen ob die Immobilien Bewertungen realistisch sind.

Das ist ja das Totschlagargument schlechthin. So arbeiten halt Basher. Jetzt kommt der Kollege gleich wieder mit immobilienscout24 um die Ecke. Es macht doch keinen Sinn über etwas zu diskutieren, was wir weder belegen noch wiederlegen können. Es gibt Gutachterausschüsse. Es gibt andere Immobilienuntermehmen. Was hat Benko bitte mit Adler zu tun? Ich verstehe die emotionale Komponente dahinter. Das Rückwärtsgewandte. Da habe ich keine Lust drauf. Wenn Ihr es nicht schafft, Euch mal auf die konkreten Zahlen zu beziehen, macht das hier wenig Sinn. Das ist Ringelpietz mit Anfassen, wenn sich vier Basher hier gegenseitig emotionale Jammereien zuspielen. Ich nenne es immer Jammer-Pingpong. Die Welt ist schlecht. Alles geht den Bach runter. Früher war Alles besser. Ja, Du hast recht. Bäh, bäh, bäh. Ich würde mich erschießen.

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.886.236 von hintzham8 am 04.06.24 08:10:44

Zitat von hintzham8: Ich kann durchaus verstehen, wenn Leute, die in den letzten Jahren hier viel Geld verloren, ein sehr emotionales Verhältnis zu der Aktie haben.. als Kaufmann konzentriere ich mich auf die Zahlen.

Falls du mich meinst, da du auf meinen Beitrag geantwortet hast, muss ich dich leider enttäuschen. Ich habe mit dieser Aktie sogar ganz gut Geld verdient, weil jeden Tag ein Verrückter aufsteht, der diese Erfolgsmeldungen glaubt. 😉 Und ähnlich wie bei Benko betrachte ich das ganze eher wie eine Doku Soap, bei der es jeden Tag wieder eine verrückte Wendung gibt.

Das Problem bei den Zahlen ist, dass niemand weiß, ob sie stimmen. Wer kann denn sagen ob die Immobilien Bewertungen realistisch sind oder die Kosten tatsächlich richtig zugeordnet worden. Das könnte vielleicht ein Wirtschaftsprüfer aber den gibt es ja bekanntlich nicht. Also kann man sich nicht auf Fakten konzentrieren, sondern lediglich spekulieren. Und angesichts dessen, dass so ziemlich jede Aussage der Adler Geschäftsführung in den letzten drei Jahren ziemlich schlecht gealtert ist, glaube ich nicht einen happy end und der innere Wert der Aktie ist für mich exakt Null.

Ich verstehe, dass du das anders siehst und wir leben in einem freien Land, in dem jeder seine Meinung sagen darf. Wir können dann ja mal in sechs oder zwölf Monaten schauen, wie die Entwicklung ist und wer recht behalten hat.

Ich kann durchaus verstehen, wenn Leute, die in den letzten Jahren hier viel Geld verloren, ein sehr emotionales Verhältnis zu der Aktie haben. Hätte ich vielleicht auch. Habe ich aber nicht, deshalb kann ich auch die Emotionen außen vor lassen. Als Kaufmann konzentriere ich mich auf die Zahlen. Als Investor lebe ich in der Zukunft. Wenn ich mit der Vergangenheit nicht klar komme, gehe ich zum Psychater. Da hilft jammern in so einem Forum wohl nicht.

Das turnt mich hier dann doch ein wenig ab. Viel Spaß kann ich Euch ja nicht wünschen. Deshalb probiere ich es mal mit einem nett gemeinten: Kopf hoch.

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.879.900 von hintzham8 am 03.06.24 08:59:28

Zitat von hintzham8: Aber man kann doch der Adler nicht absprechen, dass es eine klar definierte Roadmap gibt, und die Milestones klar überprüfbar sind. Daran wird sich Adler messen lassen müssen.

YMMD 🤣

Wenn Adler eine Roadmap hat, sollten sie mal ein Update aufs Navi spielen 😆

Adler hat in den letzten 4 Jahren die Planungen und Strategien teils im Monatstakt wieder einkassiert. Sie haben seit 2020 nicht einmal eine testierte Bilanz, also valide Zahlen. Da gibt es keine langfristige Roadmap sondern nur den Versuch, noch ein paar Monate länger zu überleben - die fahren auf Sicht.

Und welche Milestones meinst Du genau?
- Wir sind mit den 900Mio bis Mitte 2025 durchfinanziert
- Wir werden in den nächsten 12 Monaten für mehrere Milliarden € Wohnungen verkaufen
- Unser unfertigen Projekte stehen kurz vor dem Verkauf?
- etc.

Adler hat so ziemlich jede Hürde gerissen, die sie selbst definiert haben.

Angesichts Deiner engagierten Argumentation Pro-Adler frage ich mich, wie viel Aktien Du von denen im Depot hast 🤔.Der Markt folgt Deinen Phantasien jedenfalls nicht, wir sind schon wieder bei 18 Cent, Tendenz fallend.

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.878.634 von pete_schmatz am 02.06.24 19:14:29

Zitat von pete_schmatz: Also irgendwie stimmt da gerade nicht all zu viel zusammen.

Doch. Vielleicht verstehst Du es nur nicht. Das ist mir bei Dir viel zu einfach gestrickt.

Auf der anderen Seite sinken die Mieteinnahmen weiter, da Bestandsobjekte verkauft werden

So ist es ja nicht. Und es ist ja auch nicht wirklich kompliziert. Du solltest Dir halt mal die Mühe machen, in die Präsentation reinzuschauen. Dort siehst Du dann, was Adler verkaufen will und dann kannst Du Dir in etwa ausrechnen, welche Auswirkungen das zukünftig auf die Mieteinnahmen haben wird. Vereinfacht ausgedrückt besteht Adler aus zwei Geschäftsfeldern. Der Adler Real Estate und dem Projektgeschäft der Consus.

Die Zinsbelastung ist durch die Prolongation wieder gestiegen. Grund dafür ist, dass wieder Cash benötigt wurde und dass Anleihen in ewige Anleihen (mit Bedingungen) gewandelt wurden. Damit wird es nach IFRS in der Bilanz zwar als EK ausgewiesen und verhindert eine Insolvenz.

Ohne eine tatsächliche monetäre Betrachtung zukünftiger zusätzlicher Zinsaufwendungen, macht diese Aussage wenig Sinn. Frag doch einfach mal bei IR nach, wie hoch die zusätzliche Zinsbelastung sein wird oder warte einfach ab. Die tatsächlichen Bedingungen werden, sobald die Wandlung vollzogen, ja in den Quartalsberichten dargestellt werden. Stand heute zu behaupten, dass sich diese soweit verschlechtern, dass trotz Verkäufe und Rückführung von Anleihen operativ nie wieder ein Gewinn zu erzielen ist, ist ja Quatschkram und zumindest Stand heute durch nichts zu belegen. Du argumentierst hier grundsätzlich im luftleeren Raum.

wie soll man da je wieder Gewinn machen können?

Auch hier die Frage, welchen Gewinn meinst Du? Den bilanziellen Gewinn? Der wird doch viel stärker durch Abwertung und Zuschreibung der Bestandsimmobilien beeinflusst. Eine inflationäre Bestandsaufwertung von lediglich 2%, erhöht den Bilanzgewinn um 100 Mio. EUR! Den operativen Gewinn habe ich Dir versucht vorzurechnen. Es obliegt Dir endlich einmal eine Gegenrechnung aufzumachen.

Es ist für einen Laien immer schwer eine Zukunfstprojektion zu erstellen. Aber man kann doch der Adler nicht absprechen, dass es eine klar definierte Roadmap gibt, und die Milestones klar überprüfbar sind. Daran wird sich Adler messen lassen müssen. Aber bei einer MK von weniger als 30 Mio. EUR, ist das Risiko begrenzt und der Hebel gigantisch. Und wenn sich die Diskussion bei Adler anschaut, war doch nie das operative Geschäft das Problem. Die Adler Real Estate war immer so werthaltig, das klar war, dass dieses Geschäft über kurz oder lang wieder Profit abwerfen wird. Die Unsicherheit bestand doch immer nur darin, was am Ende für die Altaktionäre übrig bleiben wird. Und das ist, zusammen mit dem Hebel auf die Zuschreibung der Bestandimmobilien der interessante Zock, weil es heute wesentlich besser aussieht, als noch vor 1 1/2 Wochen.

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.862.289 von hintzham8 am 30.05.24 07:15:32

Zitat von hintzham8:

Zitat von pete_schmatz: Nichts für ungut. Aber was bringt einem bei Adler der EBITDA?

Ruhig Brauner. Darauf wollte ich ja hinaus. Was meint Ihr mit operativen Geschäft? Gut, EBITDA wohl nicht. FFO? Da ist die Sache doch auch relativ einfach.

FFO1 -27 Mio. EUR

Aber, und jetzt wird es interessant.

The total PIK interest amount included in FFO 1 amounts to €47m.

Das ist doch das, was ich meinte. Die Hochzinsanleihen von 1,2 Mrd. EUR kosten Adler im Jahr 130 Mio. EUR im Jahr an Zinsen.

Zusätzlich hat man noch erhebliche außergewöhnliche Aufwendungen.

Excluding non-recurring items2 , G&A expenses would be €11m lower
includes non-recurring items such as one-off legal and consulting fees relating to debt restructuring (€17m)

So, und jetzt stehen eben Projekte im Wert von 2 Mrd. EUR zum Verkauf. Und mit diesem Geld können dann u.a. dann die beiden Hochzinsanleihen in Höhe von 1,2 Mrd. EUR abgelöst werden. Das spart dann schon mal 130 Mio. EUR an Zinsen ein. Zusammen mit den wegfallenden außergewöhnlichen Aufwendungen wird, O Wunder, O Wunder, FFO 1 auf einmal wieder positiv. War er ja im letzten Jahr auch noch und wurde erst durch die neuen Anleihen negativ. Selbst konservativ berechnet, wird das operative Geschäft, sobald die Hochzinsanleihen abbezahlt und das Geschäft wieder ruhiger läuft automatisch wieder positiv.

Aber klar. Die Projekte müssen verkauft und es muss ein entsprechender Betrag zur Schuldentilgung erzielt werden.

Wie lange reicht die Kohle? Nun, da muss man sich halt mal die tatsächlichen Geldflüsse anschauen. Es fallen zwar 91. Mio. EUR Netinterest ein, aber es kommen halt auch 89 Mio. an Einnahmen rein. Auch hier fallen dann die außergewöhnlichen Aufwendungen weg. Und nicht alle Zinszahlung sind auch cash-relevant. Und das führt dann beispielsweise in Q1 dazu, dass der cashflow dann "nur" -25 Mio. EUR betragen hat.

Und auf der anderen Seite gibt es dann einen aktuellen cash-Bestand von 353 Mio. EUR und dann kommen noch bis zu 350. Mio. EUR aus der Meldung von Freitag dazu.

Zusätzliche Liquidität in Höhe von bis zu EUR 350 Mio. in Form von Fremdfinanzierung und der Möglichkeit des Einbehalts von Veräußerungserlösen

Und dann hat man also irgendetwas von 700 Mio. EUR an cash und aktuell einen kleinen zweistelligen negativen cashflow im Quartal. Das ist für einen Außenstehen relativ schwierig für die Zukunft hochzurechnen. Aber wenn der Vorstand sagt, man hat jetzt ausreichend Liquidität, um die geplanten Verkäufe in Ruhe durchzuführen, dann sagen die Zahlen zumindest nichts Anderes.

Und darum geht es doch. Verkauf von Projekten in Höhe von 2 Mrd. EUR, Tilgung der Hochzinsanleihen, Wegfall der außergewöhnlichen Aufwendung führt zu einem positiven operativen FFO1. Die Liquidität reicht im Idealfall Jahre, um möglichst hohe Verkaufspreise zu erzielen. Damit ist eine Insolvenz wegen Zahlungsunfähigkeit auf Jahre abgewendet.

Zusätzlich wird noch irgendwas zwischen 2,3 Mrd. und 3 Mrd. EUR FK in EK gewandelt. Damit ist dann auch die Insolvenz wegen Überschuldung abgewendet.

Und jetzt kommen gleich wieder die Basher an und sagen, dass das alles falsch ist. Vielleicht. Aber dann bitte macht endlich mal eine Gegenrechnung auf und lernt mal den Unterschied zwischen cashflow, EK, Bilanzgewinn, Bestandwert. Das geht nämlich ständig immer durcheinander. Einfach immer pauschal Pest und Cholera zu rufen, ohne eine einzige Zahl zu nennen, ist halt ziemlich nervig. Und klar kann ich durchaus verstehen, wenn jemand das Vertrauen verloren hat. Damit kann ich leben. Vertrauen ist hier notwendig.

Noch Fragen Kienzle. Danke Hauser.

Also irgendwie stimmt da gerade nicht all zu viel zusammen. Die Zinsbelastung ist durch die Prolongation wieder gestiegen. Grund dafür ist, dass wieder Cash benötigt wurde und dass Anleihen in ewige Anleihen (mit Bedingungen) gewandelt wurden. Damit wird es nach IFRS in der Bilanz zwar als EK ausgewiesen und verhindert eine Insolvenz. Aber es ist Fremdkapital was verzinst wird. Jetzt sind hier keine Zinssätze mehr angegeben und die Bedingungen wurden auch nicht näher erläutert. Aber ewige Anleihen haben immer höhere Zinssätze! Im Falle von Adler ist es auch ein Rangrücktritt, welcher natürlich entsprechend vergütet werden muss.

Auf der anderen Seite sinken die Mieteinnahmen weiter, da Bestandsobjekte verkauft werden und die Mieterhöhungen das in den vergangenen Jahren nicht wettgemacht haben. Bei einem Umsatz von 88,8 Mio gab es eine Zinsbelastung von 97,6 Mio in Q1. Jetzt war Q1 noch vor der Prolongation. Das heißt die Zinsbelastung wird nochmal höher.

Aktuell werden Immobilien noch unter Buchwert verkauft. Nachdem alle stark beliehen sind (hier sind die Zinssätze noch besser), ist auch bei Verkäufen der Mittelzufluss geringer (die Schulden werden mitgekauft). Positiv gerechnet: Bei einem Immobilienverkauf von 3 Mrd. bleiben 2 Mrd Nettomittelzufluss übrig. Jetzt sind aber minimum 4,5 Mrd hochverzinst (das sind einfach die 2,8 Mrd (Anleihenwandlung) + 1 Mrd (Finanzspritze 1) + 700 Mio (Finanzspritze 2)).

Wie soll da für die Aktionäre noch was übrig bleiben bzw. wie soll man da je wieder Gewinn machen können?
Selbst die FK-Geber wollten keine Aktien (weil man da nur Haftungsansprüche übernehmen könnte). Die hätten sie wohl auch geschenkt bekommen. Die wollten nur eine Stimmrechtsmehrheit (was auch ausreicht).

Würdest du mal bitte auflösen wieso du in deinem ersten Beitrag schreibst


„Man kann halt davon ausgehen, dass bald etwa 500 Mio. Aktien auf dem Markt sind.“

Ich lese nichts von einer KE

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.863.951 von aufgepasst am 30.05.24 11:24:53Alter Schwede, wat für ein Quatsch. 1,2 Mrd. EUR Verkauf irgendwann in den nächsten Jahren reicht aus. Gut, wer daran nicht glaubt, soll sich bitte fern halten. Wenn das das Ergebnis ist, damit kann ich leben.